¿Es posible rescindir un contrato de alquiler?

Alquilar una vivienda es un momento de júbilo. Una nueva etapa que marcará momentos inolvidables. Sin embargo, puede darse la situación de que, por ciertos condicionantes, no puedas continuar la relación contractual y te veas obligad@ a rescindir el contrato.

¿Se puede? ¿Es viable? ¿Tendré que hacer frente a algún coste? En este artículo te explicamos cómo puedes rescindir tu contrato de arrendamiento como inquilino y como propietario de la vivienda.

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Rescindir contrato de alquiler: inquilino

Rescindir un contrato es, en esencia, poder dar por finalizada la relación contractual que existe entre arrendador y arrendatario. Dicho de otra forma, esto quiere decir que podrás dejar tu alquiler anticipadamente.

Este tipo de situaciones están amparadas en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, también conocida como LAU:

“El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.”

¿Qué significa esto? Te lo explicamos a continuación:

¿Qué tengo que hacer para desistir de mi contrato de arrendamiento?

Para poder desistir tu contrato de arrendamiento debes cumplir dos requisitos indispensables:

1. Para que sea considerado desistimiento deben transcurrir 6 meses desde la firma del contrato. A partir de ahí podremos comenzar los trámites para finalizar la relación contractual.
   
   
2. Avisar al arrendador de la decisión de finalizar el contrato de alquiler con, al menos, 30 días de antelación. Como es lógico, tendremos que avisar de nuestra decisión con un cierto margen de tiempo para que el arrendador pueda tomar decisiones.

Aun así, si la situación es crítica, siempre puedes tomar la determinación de avisar con menos tiempo y pagar los días correspondientes del mes en cuestión que no hemos avisado.

Otras consideraciones

Puede darse la situación que, como arrendatari@, tengas que pagar una indemnización por desistimiento. ¿Cuándo ocurre esta situación? Únicamente si se ha especificado en alguna de las cláusulas del contrato. En caso contrario, no tendrás que sufragar ningún coste adicional por rescindir el contrato de arrendamiento.

¿Cuál es la indemnización? Viene regulada por el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El arrendador puede solicitar una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir y si queda menos de un año para finalizar el contrato, la equivalencia a los meses de contrato que resten por cumplir.

Esta indemnización, al estar regulada, tiene un máximo legal. Por tanto, no se puede establecer un pago superior. Si se hiciese, resultaría nulo ante un tribunal.

¿Qué pasa cuando es el propietario quien quiere finalizar la relación contractual?

Centrémonos ahora en la otra cara de la moneda. Pongamos por ejemplo que eres propietari@ de un piso en el centro de Madrid y tienes un@s inquilin@s un tanto conflictivos. ¿Qué puedes hacer? ¿Puedes desistir el contrato de alquiler? Veámoslo con calma.

La respuesta a tus preguntas es: sí, puedes rescindir un contrato de alquiler con tus inquilinos. De hecho, al igual que en el caso anterior estos casos están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Eso sí, debes tener en cuenta que existen ciertos requisitos regulados legalmente. Fuera de estos casos aislados, no podrás finalizar el contrato de alquiler antes de que expire la fecha marcada.

¿Cuándo finalizar el contrato de alquiler con mis inquilin@s?

Las causas que pueden motivar un desistimiento del contrato de alquiler con los arrendatarios son las siguientes:

• El inquilino no paga la renta pactada.
• Si el inquilino no abona la fianza correspondiente o, en su defecto, no abona la actualización. Recordemos que la fianza es de carácter obligatorio y se trata de la suma de dinero que se utiliza como “aval” en caso de que la vivienda sufra desperfectos o en caso de impago. Normalmente (aunque depende de las regulaciones) es de uno o dos meses.
• El inquilino subarrenda la vivienda, ya sea entera o por habitaciones. Algo que, si no queda pactado por escrito, es motivo suficiente para rescindir el contrato de alquiler. Tal y como afirma el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
• El inquilino efectúa obras en la vivienda sin consentimiento expreso. La realización de cualquier cambio de carácter estructural en una vivienda de alquiler necesita un permiso escrito por el arrendador. Sin él, podrá rescindir el contrato por incumplimiento de cláusula.
• Daños en la vivienda de forma voluntaria. Si el arrendador observa daños palpables en la vivienda que son consecuencia directa de los inquilinos, también podrá desistir el contrato de arrendamiento.
• El inquilino pone en riesgo la vivienda con actividades delictivas, nocivas, insalubres o ilícitas. Por ejemplo, la elaboración o venta de drogas en la vivienda de alquiler.
• El inquilino plantea molestias de carácter grave a otros propietarios del edificio o la urbanización. En caso de vivir en un espacio con zonas comunes y resultar una molestia continuada, también podría ser motivo de desistimiento de contrato.

Casos especiales: necesidad de recuperar la vivienda

En ocasiones, necesitamos recuperar la vivienda que alquilamos por cuestiones personales. ¿Esto es posible con un contrato en vigor? Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, transcurrido un año desde el inicio del alquiler, el arrendador puede rescindir el contrato si puede acreditar que necesita la vivienda. ¿Los motivos?

• Para uso propio.
• Para alguno de los familiares de primer grado, ya sea por consanguinidad o adopción.
• Para el cónyuge, incluso si existiese divorcio, separación o nulidad matrimonial.

El requisito en estos casos es un aviso al arrendatario de dos meses de antelación. Aunque no existe una regulación precisa de cómo debe comunicarse, lo propio es a través de un burofax que acredite la decisión.

¿Qué pasa si transcurridos unos meses el arrendador no hace uso de la vivienda? Básicamente que el anterior arrendatario puede solicitar volver a arrendar la vivienda en un plazo de 30 días o reclamar una indemnización.

Pasos para rescindir un contrato de alquiler

1. Antes de nada, presta atención a los detalles. Revisa el contrato que tienes con los inquilinos, la regulación existente y la posible indemnización que tuvieras que hacer frente si rompes alguna cláusula.
   
   
2. Solicita los servicios de un abogado que tenga conocimientos en el sector inmobiliario. Así podrás cerciorarte de todos tus derechos y obligaciones.
   
   
3. Cuando lo tengas claro, comunícaselo a tu inquilin@ por burofax. (Que quede constancia). Deberían responder de la misma forma, con burofax con acuse de recibo y certificado de texto.
   
   
4. Declara tu conformidad con tu firma en un acuerdo de resolución de contrato de alquiler. Después, te deben entregar las llaves, les deberías devolver la fianza, etcétera.

Negativa por parte del inquilino

Ojalá nunca tengas que vivir una situación en la que tu inquilin@ no acepte la resolución de contrato.

¿Qué ocurre en estos casos? Básicamente, que tendrás que acudir a los Tribunales y comenzar un proceso judicial en que deberás demostrar con pruebas fehacientes los incumplimientos del inquilino sobre el contrato de alquiler, o bien, que precisas la vivienda para uso personal/familiar.

Seguro de impago del alquiler

Una de las medidas que toman algunos propietarios para evitar problemas es contratar un seguro de impago del alquiler. Así, protegen sus bienes ante cualquier situación hostil que afecte a su patrimonio.

Este tipo de producto asegurador está centrado en proteger las rentas mensuales del arrendador, es decir, garantiza que (si se cumplen una serie de condicionantes), el propietario recibirá las cantidades impagadas.

Uno de los condicionantes es que el inquilino se haya demorado en el pago de la renta cuatro meses consecutivos.

Requisitos para contratar seguro de impago

1. El inquilino o inquilinos no deben estar en el fichero de morosos de ASNEF.
   
   
2. El importe anual del alquiler debe estar por debajo del 45% de los ingresos anuales que percibe el arrendatario.
   
   
3. El contrato laboral de la persona que alquila la vivienda debe ser indefinido, tener más de un año de duración y validez.

¿Qué cubre el seguro de impago?

• El primero, y el más importante, es el impago de la renta. El seguro abonará las mensualidades pendientes siempre que se cumplan los condicionantes estipulados en la póliza. Pueden ir de los 6 a los 12 meses. Aun así, conviene que lo comentes con tu aseguradora antes de firmar el contrato.
  
  
• En caso de precisar un cerrajero por situaciones extremas, como un desahucio, el seguro se hará cargo del cambio de cerradura y de la intervención del profesional.
  
  
• Si el inquilino o inquilin@s han causado desperfectos en la vivienda, el seguro de impago podría hacerse cargo de las reparaciones. Siempre dentro de unos límites prefijados y dependiendo del tipo de póliza contratada.
  
  
• Si tienes alguna necesidad jurídica o duda respecto a tus derechos u obligaciones, el seguro de impago podría cubrir el asesoramiento y la defensa jurídica en caso de precisarlo.

Además, tenemos una buenísima noticia, se trata de un gasto deducible. Como arrendador podrás deducirte hasta el 100% del pago del seguro de impago en tu declaración de la renta.

Todo ventajas, ¿verdad? Eso sí, en Tarify, como expertos en el sector de los comparadores, te recomendamos que antes de tomar una decisión: busques, compares y analices. El objetivo es ahorrar. ¿A qué esperas?

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