Subrogación de hipoteca: definición, tipos y cómo subrogar

Qué es subrogación de hipoteca

Una subrogación de hipoteca es una gestión con la que se cambian las condiciones de una hipoteca relacionadas con las partes implicadas. Esto es, que se puede cambiar al deudor (la persona a cuyo nombre está la hipoteca) o al acreedor (la entidad que concede la hipoteca, normalmente, un banco).

Una hipoteca no tiene por qué atarte a un banco hasta que acabes de pagar la deuda. La subrogación es una manera de mejorar las condiciones si encuentras otro banco que te las proporcione. Te lo explicamos más profundamente a continuación. 

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Tipos de subrogación de hipoteca

Como decíamos, existen dos tipos de subrogaciones: las subrogaciones de deudor y las subrogaciones de acreedor.

Subrogaciones de deudor

Como su nombre indica, las subrogaciones de deudor son aquellas en las que se cambia de deudor, es decir, el titular de la hipoteca. Esto suele ocurrir en las operaciones de compraventa, en las que un promotor inmobiliario o un particular venden un inmueble hipotecado. 

La subrogación de deudor se pacta de acuerdo con el acreedor, que suele ser una entidad financiera. Parte del pago se realiza asumiendo la deuda hipotecaria del vendedor. El caso más común es que un propietario venda su propiedad antes de terminar de pagar la hipoteca y el nuevo propietario se haga cargo de esta.

Subrogaciones de acreedor 

Básicamente, las subrogaciones de acreedor consisten en cambiar la hipoteca de banco. Esta puede ser una forma de mejorar las condiciones si no estás satisfecho/a con las actuales y encuentras una entidad que te las mejore. Lo fundamental, en este caso, es que mantengas el mismo producto, con una mejora de condiciones. 

Esto significa que, si tienes una hipoteca con interés fijo, ese producto debe mantenerse tal cual. ¿Cuál es la ventaja? El nuevo banco puede mejorarte los porcentajes de interés (es decir, ofrecerte un interés más bajo que el que pagas ahora) o el índice de referencia, además de eliminar cláusulas o reducir comisiones adicionales.

Si quisieras cambiar el tipo de interés (de fijo a variable o viceversa), se podría hacer, pero tendrías que abonar una comisión (esto te lo explicamos más adelante).

Cómo hacer una subrogación de deudor

La principal ventaja de esta subrogación es que no es necesario constituir una nueva hipoteca, ni pagar otros gastos ni impuestos, aunque eso sí, el banco tiene que aceptar el cambio de deudor.

Una posible desventaja de esta operación es que el nuevo propietario no puede modificar nada de las condiciones originales. Es decir, acepta el tipo de interés, las comisiones, etcétera. En definitiva, todo lo que el propietario anterior firmara en su momento.

Para hacer oficial el cambio de deudor hay que acudir a un notario y las tres partes (antiguo titular, nuevo titular y banco) deben firmar que están de acuerdo con la subrogación hipotecaria. 

Cuánto cuesta una subrogación de deudor

Esta es la mejor parte de este tipo de subrogación. Conlleva más un ahorro que un gasto: 

• El vendedor o el antiguo titular no tiene que cancelar la hipoteca, lo que conllevaría varios gastos. 
• El comprador o el nuevo titular se ahorra todos los gastos que implican abrir una nueva hipoteca.

Los gastos que genera esta subrogación son la notaría, la gestoría para poner en regla toda la documentación y el registro de la operación, que corre de parte del banco.

Solo se paga una comisión al hacer la subrogación de deudor si así se contempla en la escritura original.

El único gasto que debería asumir el nuevo propietario es el de la tasación, pero lo normal es que ésta ya se realizara en el momento de abrir la hipoteca, así que, en principio, no habría que pagarla.

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Cómo hacer una subrogación de acreedor

Para realizar el cambio de entidad no necesitas el permiso de tu banco actual. Solo debes comunicar tus intenciones a la nueva entidad que elijas. Allí, estudiarán tu perfil financiero y, si deciden seguir adelante, te harán una oferta vinculante. 

En el caso de que aceptes, el nuevo banco pedirá a tu banco actual un certificado de la deuda. La entidad tiene siete días para entregar ese documento. Tras esto, el banco actual tiene 15 días para hacer una contraoferta. Después de este periodo, puedes formalizar el traslado de la hipoteca al nuevo banco.

En resumen, los pasos para hacer una subrogación de acreedor son:

1. Solicitas la hipoteca al nuevo banco.
2. El nuevo banco te hace una oferta vinculante.
3. Aceptas la oferta del nuevo banco.
4. El nuevo banco solicita el certificado de deuda a tu banco actual.
5. Tu banco actual presenta el certificado de deuda en un máximo de siete días.
6. Si lo estima conveniente, tu banco actual te presenta una contraoferta (plazo de 15 días desde la presentación del certificado de deuda).
7. Eliges si te quedas o te vas. Si tu banco actual te ha igualado o incluso mejorado las condiciones que te ofrece el nuevo banco, lo normal es que optes por quedarte donde estás, para evitar las molestias burocráticas y las posibles comisiones que te indicamos más adelante.

Cuánto cuesta una subrogación de acreedor

Gastos a cargo del banco

• Aranceles de la notaría, que varían según la cantidad de hipoteca que queda por pagar. Dependiendo de esta cantidad, los aranceles pueden oscilar entre un 0,2% y un 0,5%. 
• Costes del registro, que no suelen superar los 100 euros. 
• Costes de la gestoría, que es la empresa que lleva a cabo todas las gestiones burocráticas. Esta cantidad oscila entre los 200 y los 500 euros, aunque el precio suele variar según la tarifa de la propia gestoría. Al contrario que los demás costes, estos no están regulados por ley. 

La entidad no tiene que pagar ningún impuesto, salvo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), como parte de la gestión del proceso. 

Gastos del deudor

• Coste de la tasación del inmueble: puede conllevar un gasto de entre 200 y 400 euros, según la tarifa de la compañía tasadora.
• Comisión de subrogación (solo si figura en el contrato hipotecario): este coste depende del contrato hipotecario del banco actual. Puede que no tengas que pagarlo. En el contrato de la hipoteca tiene que haber una cláusula que hable explícitamente de esta comisión en caso de subrogación. La entidad no cargará esta comisión si no aparece en el contrato.

Importante: comisión por subrogación y tipo de interés

Como ya hemos dicho, existe la posibilidad de que el banco no cobre al deudor la comisión por subrogación. Todo depende de las condiciones de la hipoteca. ¡Revísala! Si esta comisión figura en el contrato, el banco te puede pedir que la pagues.

En ese caso, ten en cuenta que el coste está regulado y que puede ser de hasta un 2% del importe pendiente de la hipoteca. Depende de cuándo se firmara el préstamo y del tipo de interés. Te lo explicamos.

Si la hipoteca se firmó a partir del 16 de junio de 2019

Desde el 16 de junio de 2019, la comisión por subrogación varía en función del tipo de interés de la hipoteca en cuestión.

• Hipotecas de interés fijo: puede ascender hasta el 2% en los 10 primeros años del contrato y llegar hasta el 1,5% durante el periodo siguiente.
• Hipotecas de interés variable: hay un máximo de un 0,25% los tres primeros años y un 0,15% hasta el quinto año. Tras este tiempo, no habrá más comisiones.

En ambos casos, la comisión no superará la pérdida financiera generada.

Si la hipoteca se firmó entre diciembre de 2007 y junio de 2019

En las hipotecas previas a junio de 2019, no hay distinción entre tipos de interés a la hora de regular la comisión por subrogación. Esto es, el porcentaje máximo que un banco puede aplicar en la comisión de subrogación es el mismo, independientemente de si la hipoteca es a interés fijo o variable.

El coste no puede ascender a más del 0,5% de la deuda pendiente o del 0,25% si la subrogación se lleva a cabo a partir del sexto año de hipoteca. 

Si la financiación se realizó entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007

La comisión máxima no superará el 0,5% de lo que quede de deuda.

Antes del 27 de abril de 2003

La comisión no puede superar el 1%.

Comisión por riesgo de tipo de interés

Las hipotecas a interés fijo previas a 2019 pueden estar sometidas a otra comisión: la comisión por riesgo de tipo de interés. Se trata de una compensación que deberás pagar a tu banco si decides hacer una subrogación de acreedor y también si decides amortizar la deuda o cancelar la hipoteca antes del plazo estimado.

Explicado de forma sencilla, imagina que el banco te ofrece una hipoteca a interés fijo y que el interés variable se dispara. El banco está asumiendo ese riesgo y, en definitiva, perdiendo dinero. Y tú llegas y dices que te llevas la hipoteca a otro banco. ¿Qué pasa? Que, para tu banco actual, has supuesto unas pérdidas.

Por eso existe esta comisión, para compensar esas posibles pérdidas. Se trata de un porcentaje fijo que: 

• Debe estar registrado en el contrato hipotecario.
• Solo se puede aplicar si el banco demuestra esas pérdidas: la entidad debe acreditar la pérdida de capital.

Antes de la Ley Hipotecaria de 2019, la comisión por riesgo de tipo de interés podía ascender al 5%. Con la nueva legislación, se eliminó esta figura como tal, que pasó a formar parte de la comisión de subrogación. 

Las nuevas hipotecas a interés fijo ya no pueden incluir la comisión por riesgo de tipo de interés. No obstante, como hemos visto antes, sí pueden incluir una comisión de subrogación más alta que las hipotecas variables, precisamente, para tener en cuenta esas pérdidas de capital que hemos mencionado.

Coste de la subrogación en caso de cambio de tipo de interés

Como te explicábamos al principio, una subrogación de acreedor implica mantener el mismo producto: si has firmado un interés fijo con el banco actual, debes mantener el interés fijo con el nuevo, y lo mismo ocurre con el variable.

Existe la posibilidad de hacer el cambio de fijo a variable o viceversa: pagar una comisión. Es una operación posible a raíz del cambio de la ley de hipotecas de 2019.

En concreto, esta comisión se limitó al 0,15% para los tres primeros años. Pasado este tiempo, no habrá ninguna comisión al respecto. Hay que tener en cuenta que el leal cambio de la hipoteca de 2019 tiene un carácter retroactivo, por lo que beneficia a cualquier hipoteca vigente.

Alternativa: cancelar la hipoteca y abrir otra

Dejando a un lado la subrogación, hay otra forma con la que se puede trasladar un préstamo de una entidad a otra: con la contratación de una nueva hipoteca para cancelar la actual.

Para ello, hay que pagar los gastos de cancelación de la hipoteca actual y la contratación de la nueva.

Los gastos de cancelación son:

• Gestoría: que puede llegar hasta los 1.000 euros para tramitar la cancelación registral de la hipoteca líquida.
• Comisión de amortización anticipada: el banco actual puede cobrar una compensación correspondiente a la cantidad de deuda que no se ha pagado. Esta comisión solo se puede aplicar si aparece en el contrato de hipoteca original.

Gastos de constitución:

• Tasación, que puede llegar a los 300 euros de media, para tasar de nuevo la vivienda.
• Comisión de apertura (la cobra la nueva entidad). Hay algunos bancos que no aplican esta comisión.
• Notaría, registro, gestoría e IAJD. Todos estos gastos los cubre el banco.

Esta operación es bastante más cara que la subrogación. Aunque, si se negocian unas mejores condiciones con la entidad actual, puede convenir.

Cuándo conviene subrogar una hipoteca

Los principales casos en los que es conveniente realizar una subrogación de hipoteca son:

• Si compras una casa y las condiciones de la hipoteca que se firmó te parecen buenas.
• Si un banco te ofrece mejoras en materia de interés (por ejemplo, si tienes un 0,5 y otra entidad te ofrece un 0,2).

Aun así, siempre es conveniente hacer cuentas: revisa el contrato de hipoteca, contrástalo con los puntos que te explicamos en este artículo y valora si la subrogación de hipoteca te conviene más que abrir una hipoteca nueva y cancelar la actual.