Nueva ley hipotecaria 2019: cambios que presenta

La nueva ley hipotecaria empezó a implantarse en los préstamos hipotecarios a partir del verano de 2019, tras haber sufrido 3 años de retraso. Denominada como Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, esta ley comenzó a prepararse en 2016 por todos los países de la Unión Europea. Esto se debe a la norma que tenían que establecer en su ordenamiento jurídico ciertas pautas comunitarias en el ámbito de las hipotecas. Sin embargo, la inestabilidad y crisis política del momento fue retrasando cada vez más su puesta en marcha.

No sería hasta el año pasado cuando los partidos políticos volverían a reunirse para efectuar las últimas gestiones, y así, en marzo de 2019 se publicaría en el Boletín Oficial del Estado. Con las premisas de ofrecer mayor seguridad y transparencia tanto para los bancos como para los clientes, se pondría a punto la ley hipotecaria 2019.

La ley de crédito inmobiliario se encarga de regular todo el sistema de contratación de una hipoteca, desde el proceso inicial de publicitarlas hasta su posterior firma. Con ella se han establecido nuevos métodos que afectan tanto a los empleados de la banca como al propio cliente que solicita la hipoteca. Por estas razones, es conveniente que sepamos qué cambios trae consigo esta normativa y aún más si estamos pensando en comprarnos una vivienda.

Cambios de la nueva ley hipotecaria

Hacemos un repaso por los principales cambios que trae consigo la nueva ley hipotecaria 2019 y que tenemos que conocer para no llevarnos sorpresas no deseadas:

• Requisitos necesarios a cumplir. Previamente a comenzar cualquier gestión o negocio, la entidad bancaria está obligada a hacer una prueba de solvencia, un trámite que no tiene ningún tipo de coste para el cliente. Sin embargo, con la nueva ley será algo más exigente en el cumplimiento de sus requisitos. Además, los bancos tampoco podrán excederse de los mínimos exigidos para conceder un crédito. Este tipo de mínimos se calcularán a partir de la deuda-ingresos del cliente o del préstamo-valor del inmueble, todo supervisado por el Banco de España.
• Documentación. En esta nueva fase, los bancos tienen que entregar dos documentos nuevos:

1. Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN): en ella se incluye la información específica de la hipoteca del cliente, como la comisión que percibe el prestamista, su importe, la duración de esta y una simulación sobre las fluctuaciones que pueden aparecer si se firma con una moneda diferente al euro
2. Ficha de Advertencias Estadarizadas (FiAE): contiene los datos sobre las cláusulas, como la de vencimiento anticipado, además de elementos pertinentes como la división de gastos del préstamo bancario.

• Imprescindible acudir al notario. Es obligatorio que el cliente solicitante de la hipoteca vaya al notario con un plazo mínimo de 10 días de antelación. Esto será avisado por el propio banco, y en la notaría se analizarán las condiciones de la hipoteca, la documentación aportada por el banco y las dudas o preguntas que puedan surgir. Tras acudir al notario, la entidad bancaria debe entregar un informe exhaustivo al cliente y al notario para verificar que se ha llevado a cabo el trámite entre ambos.
• Amortización. Se limitan las comisiones por amortización total o parcial. Estos límites se determinan según el tipo de hipoteca, ya sea fija o variable, y dependiendo del momento en el que efectúe la cancelación, sea en los primeros años del préstamo o en los últimos.
• Plazo de vencimiento. Se amplía el límite del cliente para devolver su deuda antes que la entidad financiera realice la ejecución de la hipoteca. Esto se conoce como cláusula de vencimiento anticipado, en la que hay que incumplir como mínimo 12 mensualidades o el 3% del volumen del crédito.
• Intereses y tasas. El proceso de conversión de una hipoteca de tipo variable a una de tipo fijo o multidivisa a euros se abarata. Además, también se limitará el interés de demora por el que se prohíbe que la concesión esté ligada a la contratación de seguros. De esta forma, el cliente solo pagará el importe de la tasación y las copias que él mismo solicite de la escritura. No hay que olvidarse tampoco que los bancos están obligados por ley a analizar y revisar periódicamente y de forma específica la solvencia del cliente, así como poner a su disposición toda la información antes de la firma del préstamo y durante toda la vigencia del mismo.
• ¿Y si ya tienes una hipoteca? En este caso no te afectaría la nueva ley hipotecaria 2019. Todas las escrituras que sean anteriores al 16 de junio de 2019 seguirán regulándose por la normativa que había antes. No se podrán reclamar los gastos que se pagaron en el momento que se formalizó y llevó a cabo la hipoteca, así como tampoco se podrá solicitar la devolución del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Sin embargo, aquellos que tengan una hipoteca ya firmada sí pueden beneficiarse de los límites de comisiones que propone la nueva ley en situaciones de subrogación o novación del préstamo, es decir, en caso de modificación o extinción.