Gastos hipotecarios: ¿qué son y cómo puedo reclamarlos?

Al comprar un inmueble mediante un préstamo hipotecario además del importe del préstamo y los intereses, debes considerar otros gastos adicionales como los de gestoría o notaría. A continuación detallamos estos gastos hipotecarios y a quien corresponde su pago desde que entró en vigor la Ley 5/2019. 

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¿Qué son los gastos hipotecarios?

Los gastos hipotecarios son los costes de formalización y mantenimiento de un préstamo hipotecario, es decir, los gastos que se pagan al firmar el préstamo y también durante el tiempo que dura el mismo. 

La Ley 5/2019 de 15 de marzo entró en vigor en junio del 2019 para regular los contratos de créditos inmobiliarios. Su finalidad es proteger a aquellos consumidores que soliciten préstamos hipotecarios ya que limita los costes que los compradores deben asumir al solicitar un préstamo. Antes de esta ley los compradores debían pagar todos los costes, pero ahora el banco asume muchos de ellos. A continuación los detallamos: 

  Gastos de notaría. Son los gastos por la escritura y formalización del préstamo hipotecario. Desde 2019 el banco debe asumir este coste, pero el comprador pagará los gastos de la copia de escritura. 

  Gastos de tasación. Son los gastos para tasar el valor del inmueble y así determinar la cantidad máxima del préstamo que se va a conceder. Por lo general, el comprador debe asumir el coste. Eso sí, la ley permite que el consumidor pueda elegir la empresa tasadora. Esto es importante porque algunos bancos antes imponían sus propias tasadoras.

  Gastos de registro. Son los costes que debes pagar para inscribir la hipoteca en el Registro de la Propiedad. El banco debe asumir este coste. 

  Gastos de gestoría. Son los gastos asociados a la gestión administrativa del préstamo. El banco debe asumir este coste. 

  Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Impuesto asociado a la escritura del préstamo. El banco debe asumir el coste para hipotecas posteriores al 10 de noviembre de 2018. 

  Comisión de apertura. Se trata de un gasto que algunas entidades piden por la gestión y concesión del préstamo hipotecario. No todas las hipotecas tienen este gasto por lo que es importante informarte sobre que te ofrece cada banco. Si las condiciones del préstamo lo estipulan, el encargado de pagar este gasto será el comprador. 

Aunque es cierto que no todas las hipotecas la incluyen, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha establecido que esta comisión debe estar justificada y ser transparente. Si el banco no puede demostrar que responde a un servicio real, podría ser considerada abusiva y reclamable.

En resumen, tú deberás pagar los gastos de tasación, de comisión de apertura (si la hay) y la copia de la escritura, mientras que el banco deberá pagar los gastos de notaría, de registro, de gestoría y el IAJD. 

¿Cómo puedo reclamar los gastos hipotecarios?

Pueden reclamar los gastos hipotecarios todas aquellas personas que contrataron una hipoteca antes de junio de 2019 si pagaron unos gastos que hoy se consideran abusivos. Solo podrán reclamar estos gastos las personas que adquirieron una hipoteca con fines residenciales, quedan excluidos aquellos empresarios que solicitaron una hipoteca para fines comerciales.

Para reclamar estos gastos se debe recopilar toda la documentación (escritura de la hipoteca, facturas de los gastos y comprobantes de los pagos).

Lo mejor es contratar a un abogado especialista que revise todos los documentos y te indique el procedimiento y la cantidad que podrías recuperar.

  Reclamación extrajudicial. Primero debes presentar una solicitud formal en la oficina de atención al cliente de tu banco con todos los documentos y solicitar la devolución de los gastos. El banco tendrá dos meses para responder tu solicitud. En caso de que sea rechazada o el banco no responda se puede acudir al Banco de España, aunque su resolución no es vinculante. En última instancia, si no se alcanza una solución efectiva, se podrá reclamar por vía judicial.

  Reclamación judicial. En caso de que el banco no responda a tu solicitud o la rechace puedes optar por la vía judicial. Este procedimiento suele ser más largo, pero existen muchas sentencias favorables hacia el consumidor, lo que aumenta la posibilidad de recuperar el dinero.

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¿Cuál es el plazo para reclamarlos?

Se trata de un tema que ha sido objeto de controversia para determinar desde cuándo comienza a contar ese plazo, ya que no existe una fecha única y fija para todos los casos. En general, el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han establecido que el plazo debe comenzar desde que el consumidor tiene conocimiento de la abusividad de la cláusula. 

En España, el plazo de prescripción es de cinco años, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, pero su inicio puede variar según cada caso. Por ello, es fundamental analizar cada situación concreta y, en caso de duda, consultar con un abogado especializado para obtener asesoramiento sobre los plazos y el procedimiento adecuado.

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